2020年东京奥运会逐渐临近,这是东京第二次举办奥运会。56年前,1964年的夏天,东京第一次成为奥运会举办地,“奥运效应”引爆了当时的房产市场,位于表参道的高级公寓,售价飙涨至3000万至1亿日元。而随着第二次东京奥运会的临近,市场产生很多遐想。

蓝莓评测 | 2020奥运倒计时,东京房产市场值得关注吗?-蓝莓评测          图:东京街头的奥运海报

相对于国内动辄500-600万的房子,在日本花200-300万就可以拥有一个永久产权的小别墅(一户建),无疑挑动着人们敏感的神经。从北京上海直飞东京只需2-3个小时,相似的文化背景和强劲的经济环境,吸引了很多投资者的目光。

那么日本房产是否真的值得投资?

基于不同的国情,是否有政策风险?

又该如何挑选一处有价值的房产?

为探究竟,蓝莓酱飞抵日本,并咨询多位房产投资专家,为大家深度剖析东京房产市场。

鸣谢蓝莓侦探

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Dino

15年商业、住宅投资开发经验,长期从事海外房产项目兼并收购工作。

在奥运板块——中央区筑地市场附近,蓝莓酱考察了一处售价仅为人民币108万左右(1800万日元)的二手房产。据悉,筑地市场拆迁后将改建为停车场,供2020年东京奥运会使用。

蓝莓评测 | 2020奥运倒计时,东京房产市场值得关注吗?-蓝莓评测图:房产介绍图

该房产为一户型单身公寓,是日本典型出租型房产,距离地铁站10分钟之内步行距离,周边商业繁华,生活便利,满足日本普通白领的租房偏好,月租金可达10万日元(约6000人民币)。蓝莓酱简单算了一笔账,在不考虑税收及其他费用的情况下,该房产的表面租金收益率为6.7%。

以低购房成本获取稳定租金收入,较高的租售比是投资日本房产的优势。

另外,日元作为传统意义上的“避险货币”,在风险事件发生时常常具有资产保值的作用,持有日元资产也被一些人认为是一种分散风险的手段。

除此之外,近几年东京土地价格也呈温和上涨趋势。据日本国土交通省报告显示,2018年第二季度东京圈辖内83.7%地区以小于3%幅度上涨,其中涩谷、表参道两地表现较为突出,以高于平均水平的3%-6%的幅度上涨。

人们总是懊悔十年前没在北上买房,希冀在东京的这波上涨行情中分一杯羹。而在实际中,区域位置、房屋状况、交通设施等因素都会影响到房产的投资收益。下面蓝莓酱将带你详细了解选房购房细节,以及税费、房产政策等各项相关内容。

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地域区划

和在国内买房子一样,在日本买房同样要考虑房子所在的区。东京都23区是东京首都圈核心区域,23个区各有特色,不同的区域特征影响着各区的房价以及房产投资收益。

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从房价排名上看,上图红色区域,即中央区、千代田区、港区、涩谷区、新宿区、台东区、丰岛区、目黑区、品川区和文京区为东京地价前10的地区。其中,“东京都心5区”—— 千代田区、港区、中央区、涩谷区和新宿区,是东京商业最繁华的5个区,也是拉动东京房价上涨的主力区域。而离东京中心城区较远的区,如练马区、板桥区、葛饰区等区房价较便宜。

文京区,虽然房价水平不及前面几个,但它是日本重要的学区,教育资源丰富,设有涵盖各年龄层的各类大中小学校,日本最高学府东京大学本部也坐落于此。但日本的“学区房”与国内不同,它并不与户籍挂钩,即使没有购买房产,只是租住在该区,也同样可以上辖区内的学校,所以家长、学生在该区的房屋需求量较大。

除了上述几个区,其他几个区也各有特色,下面蓝莓酱详细整理了23区概况,供大家参考。

中央区:位于23区的正中央,是日本经济核心区域,区内有日本桥、银座等著名商圈,人流量大,交通网密集,建有较多高层公寓。其中,银座是中央区房价最贵的地段,且近年上涨幅度较大,2017年数据显示,部分楼盘地价上涨幅度超15%。

蓝莓评测 | 2020奥运倒计时,东京房产市场值得关注吗?-蓝莓评测图:中央区街景

千代田区:是日本国会、最高法院等中央行政机关的所在地,日本天皇皇宫也在该区域内。区内丸之内等知名商圈,聚集了众多日本大型企业总部。千代田区一般被日本当地人认为是工作的地方,上班族通常会选择其他区域居住。 

港区:紧邻东京湾,是驻日大使馆、外资企业的主要聚集地,也是东京的富人区,其中虎之门、新桥为重要的办公商区,青山、赤坂为商业区,六本木为娱乐中心,酒吧云集、夜生活丰富,而麻布、白金台等为高级住宅区。

新宿区:位于东京中央偏西的地带,辖内的新宿车站是东京最重要的交通枢纽之一,包括JR山手线、JR中央本线等。以新宿站为中心的地区与涩谷、池袋并列为东京的3大副都心。西新宿聚集了大量的企业总部和政府机关,而区内的歌舞伎町是日本知名的红灯区。

蓝莓评测 | 2020奥运倒计时,东京房产市场值得关注吗?-蓝莓评测图:新宿区繁华的夜景(来源:穷游网)

涩谷区:该区是东京重要的繁华商业街区,各类大型百货商店云集,与新宿并列为“24小时不眠之街”,也是受东京年轻人喜爱的消费购物胜地。同时,涩谷也是重要的交通枢纽,位居山手线重要转运站,著名的超高人流密度的五岔路口就位于涩谷车站前,每天都上演“万人过马路”的壮观场景。

丰岛区:该区人口密度较高,辖内的池袋是知名的商业中心,池袋站是仅次于新宿站的世界第二繁忙的地铁站。同时,池袋也是东京华人聚集的地方。

目黑区:是一个安静又有情调的住宅街区,有众多咖啡馆、古董店等,也是日本知名的樱花观赏胜地。

蓝莓评测 | 2020奥运倒计时,东京房产市场值得关注吗?-蓝莓评测图:樱花季的目黑区

文京区:该区以文教首府闻名,设有各类大学及中小学校,辖区内以教育机构和住宅街区为主,并拥有众多大型医院、公园、博物馆等公共配套设施。

品川区:东临东京湾,因交通和贸易要地而繁荣,辖内有众多港口和工业设施,地形以台地、低地及填海地为主。

台东区:该区是东京观光区,辖区内拥有上野、浅草两大商圈。浅草寺、上野公园为人流密集的旅游景点,上野车站则是重要交通枢纽。

蓝莓评测 | 2020奥运倒计时,东京房产市场值得关注吗?-蓝莓评测图:东京著名景点浅草寺,人流密集

大田区:正对东京湾,自古是捕鱼业发达的地区,现今形成京滨工业地带。东部有东京空中交通枢纽——羽田机场,西边部分区域建有日本著名高级住宅区田园调布。 

世田谷区:该区分布有密集住宅区,原为农业土地,后陆续开发改建为公寓,居住环境良好,促使大量人口流入,现在是东京23区中人口最多的地区。

江东区、墨田区、中野区、杉亚区、练马区、江户川区:这几个区区域特点相似,以住宅区为主,部分区域有多条通勤铁路线经过,其中江户川区是东京印度人的聚集地。

北区、荒川区、板桥区、足立区、葛饰区:东京都内比较偏远的几个区,距东京中心城区较远,较少繁华商业业态,房价也较便宜。

需要注意的是,在房价较便宜的区域,以非常低廉的价格就可以购入房产,但郊区往往人口数量不足,一些地区存在高空室率、低出租率的问题。而在核心商业中心,由于普通上班族无法承担高昂租金,也可能面临空室的风险。所以在选择房产的时候,不只关注房价水平,还需综合考虑区域特征,投资能够带来稳定现金流的高性价比房产。

蓝莓评测 | 2020奥运倒计时,东京房产市场值得关注吗?-蓝莓评测图:东京23区空室率排行(来源:日本总务省)

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交通干线

 

除了区位特征,交通也是影响房价及出租率的重要因素。在日本,房价和车站距离成正比,离车站越近房价越高,特别是步行距离15分钟内的房子。由于租赁房产的客源以上班族为主,偏好租住在通勤便利的铁路沿线,所以在挑选投资房产时,也可考虑这类房产。

蓝莓评测 | 2020奥运倒计时,东京房产市场值得关注吗?-蓝莓评测图:开往涩谷、品川方向的山手线列车

日本重要的都市通勤铁路线——JR山手线,其沿线便是日本上班族偏好的居住地。JR(Japan Railway的简称)是日本的国民线,下设7条铁路线路。其中,山手线是东京都心最大的铁路枢纽,所有车站都位于东京23区内,也是都市中心区域与市郊地带的分界线,经过东京站、品川站、上野站、池袋站、新宿站等各大铁路大站,汇集巨大人流。

蓝莓评测 | 2020奥运倒计时,东京房产市场值得关注吗?-蓝莓评测图:东京地铁路线图

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新房、二手房概况

除了出租房产获取租金回报,出售房产快速盈利的投资策略在日本是否可行?答案存在不确定性,因为日本的房子并不保值

战后经济奇迹时期以来,土地、住宅捆绑销售的模式在日本发展起来,房价包括了土地、地上房屋两部分价值,房主拥有两者的永久产权(借地权除外,即租借他人土地使用权,不拥有土地产权)。其中,地上房屋价值随时间推移逐渐贬值,而土地价值随市场行情涨跌波动。

由于地上房屋逐年贬值,导致日本的新房和二手房的价格差距较大。新房购入一段时间后,房价即迅速贬值,售价接近于二手房价格。所以,除非土地价格在短时间内快速上涨,短期内出售房产可能是亏本的买卖。

而从出租的角度,新房、二手房在租房市场上的出租价格差异较小。以更少的成本获取相同的租金收入,相较于新房,二手房有较大的成本优势。除此之外,一些二手房本身带有租约,即已有房客入住,并在租期中。此时,购入房产即买入了一个带固定收益的资产。

蓝莓评测 | 2020奥运倒计时,东京房产市场值得关注吗?-蓝莓评测图:二手房公寓内景

虽然购买二手房有诸多的好处,但也有一些隐性的缺陷。首先,即使价格显得非常诱人,但一些二手房的房龄往往在30-40年甚至更长,即将达到建筑物法定耐用年限,面临翻修重建,而翻修的费用将达几百万日元。

其次,1982年日本政府颁布了建筑新耐震基准,在这之前建成的房屋,没有达到最新的耐震抗震能力。对于年代久远的一户建,还要关注其地基结构的合理性。日本是个地震等自然灾害频发的国家,在购买这类房产时需谨慎考虑。

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图:昭和57年(1982年)造二手房公寓内厨房、卫生间设施

所以在买二手房之前,需要综合长期潜在成本及风险,选出高投资价值的房子。

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住宅类型

除了新房、二手房的区别,日本住宅类型也有区分。从住房形态上可分为公寓、一户建等,从建筑材料上可分为木造、铁骨造、钢筋混凝土造(RC)等。

公寓:

为单元式房屋,类似于国内商品房,分普通公寓、廉租公寓、塔楼等。其中,塔楼为高层塔状高级公寓,如东京六本木之丘,公寓内部除住宅单元外,还设有餐厅、美术馆、健身房、电影院等设施,集中提供各种生活设施,住户无需奔波于城市各地,在自己所居住的公寓就可以实现娱乐休闲等各项需求。

一户建:

为独立住宅,类似于国内独门独户的小别墅。可以直接购入已经建好的一户建,也可购买土地后自建。由于一户建占用较多土地面积,一般离车站相对较远。

蓝莓评测 | 2020奥运倒计时,东京房产市场值得关注吗?-蓝莓评测图:日本典型一户建房屋

日本住房除了房子形态不同,所用建筑材料也有差异,分木造、铁骨造、钢筋混凝土造(RC)等。

针对不同的建材,日本税法规定了不同的耐用年限,如木造一户建是22年,钢筋混凝土造公寓是47年。超过耐用年限,房产价值中的地上房屋价值将趋近于零,可通过翻新重建来恢复其价值。不过具有“长期优良住宅”认证的一户建住宅,也可具备更长的耐用年限。

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房型介绍

在了解了日本房屋的基本情况后,我们可以开始挑选具体的房产。在实地参观房屋之前,通过房产宣传图可以提前了解房屋内部结构,选择自己满意的房型。下面蓝莓酱将详细解析日本房型。

首先,房产宣传图上往往绘有房屋平面图,并标注类似“3LDK”等字样来说明房间功能区划。L代表客厅(living room),D代表餐厅(dining room), K代表厨房(kitchen)。如果标注LDK,则表明这个房子里面有客厅、餐厅和厨房,缺少其中哪个字母,就说明没有该功能房间,比如,“3DK”中没有L,则表示没有客厅。而英文字母前的数字3则意味着除了上述三个功能分区外,还有3个独立房间。

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图:3DLK房型图(来源:REALTOR-J)

如上图所示,除了LDK,另有2个洋室和1个和室这三个独立房间。而洋室、和室表明了室内装修风格,和室为日本传统榻榻米风格的房间,洋室则为装修现代的房间。

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图:铺有榻榻米的和室房间

另外,日本延续了古时的计量方式,房间面积大小以“帖”来计量,一帖大致等于一张榻榻米的大小。如图中所示洋室2面积约为4帖,即这个房间有4张榻榻米那么大。除此之外,有时也会用坪作为单位,1坪约等于3.3㎡。

和国内的房子不同,日本的房子没有公摊面积,标注的房产面积为实际建筑面积,并且不包括阳台面积,阳台的面积为额外赠送的面积。 

值得注意的是,按照政策,课税的面积会小于建筑面积。宣传图上标注的建筑面积为壁芯面积,包括室内墙壁所占用的面积,而房产登记簿上的面积是内法面积,即除去墙壁厚度实际的室内面积,稍小于壁芯面积。最终,课税是按照登记簿上较小的内法面积来计算。

挑选好目标房产后,我们还可以通过一些方式追溯房屋使用情况。如在名为大岛てる日本网站上可以查到当地的凶宅、事故房,在购房前可查询作参考。如果想充分了解房屋质量、虫害、修缮情况,可以咨询保险公司调取详细记录。

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税费政策

当综合考虑区位、交通、房屋类型等情况后,进行房产交易时,将涉及到房产税费问题。但除了买入房产时缴纳的一次性税费,持有日本房产还需每年缴纳相应税费。下面蓝莓酱详细罗列了自用住宅购房的各项税费明细(注:税种名称为日文称谓,具体征税额以实际情况为准,通常由专业司法书士核定,下文仅做参考。)

购房时,一次性缴纳的税包括印纸税、登录免许税、不动产取得税,费用包括代书费、中介费等,如下所示。

印纸税:

即印花税,根据合同签订金额分档计算,一般在1万-6万日元不等,根据现行政策,在2020年3月31日前签订的合同,印花税有所减免。

登录免许税:

即不动产所有权登记时缴纳的税。根据房产价格和类型而异,一般在几万-20万日元不等。如果登记簿上的房产面积在50㎡以上,登记税有所减免。

不动产取得税:

相当于购置税。购买面积在50㎡以上的房产,不动产取得税可得到相应的减免,根据具体的减免政策,一些情况下可减免至零。

代书费:

购房时,需要聘请专业律师进行不动产所有权登记,费用一般在6万日元左右。

中介服务费:

即房产中介收取的费用,金额为房产价值的3%+6万日元,同时,该笔服务费还需要另外缴纳8%消费税(注:2019年3月31日起,日本的消费税将从8%提升至10%)。

根据上述税费估算,购房时,一次性所缴纳的税费大约占总房产价值的5%,以5000万日元的房产为例,根据当下汇率(1日元=0.06人民币)计算,即300万人民币的房产,购房时,需要一次性缴纳15万人民币左右的税费。

除了一次性的税费,购得房产后,每年还要持续缴纳固定资产税、都市计划税、修缮管理费等税费,如下所示。

固定资产税:

根据房产价值和持有时间而异,一般在几万日元-20万日元不等。根据现行政策,房产面积在50㎡以上或一手房购买时间在5年内,可减免50%固定资产税。

都市计划税:

没有减免政策,日本不同地区有不同的都市计划税税率,一般在几万-10万日元不等。

修缮管理费:

相当于物业费,公寓大楼由专门的物业公司进行统一管理修缮,业主需要定期缴纳修缮管理费,不同公寓缴纳金额不同。一般上,高级公寓需要缴纳更多的修缮管理费。而一户建因为由房主自行维护房屋状况,则无需缴纳该笔费用。

火灾地震保险费:

保费金额根据房屋建筑材料、所在地区和保险年限等情况而异,缴费方式可以选择一次性缴纳,也可选择定期缴纳。

根据换算,每年持续缴纳的税费大概占总房产价值的1%-2%即300万人民币的房产,每年需要交3万人民币左右税费。

以上税费均为买入房产时所需缴纳的税费,而出售房产或由后辈继承时,也需要缴纳相应税费。出售房产时的让渡所得税,根据房产持有时间而异,持有时间越长所要缴纳的税费越少,在5年内出售房产则需要承担高额税费。

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住房观念

90年代经济危机爆发,引发日本房产泡沫破裂,房价呈断崖式崩塌,自此日本政府加强房地产市场调控,一方面通过税收等一系列措施抑制投机炒房行为,另一方面鼓励租房市场发展。

1991年,日本出台《借地借家法》,从法律上保证了租户拥有与房东同等就医、上学等市民权利。为保护租客权益,规定房东不可随意上调房租或驱赶租户,若要出售房产,同等条件下租户具有优先购买资格,在租户放弃第一购买权的前提下,房产才可出售给他人。为保护租户隐私,买家也不可随意进屋参观。

金融危机使日本进入“失去的十年”,目睹父母一辈至今仍要为已经价值腰斩的房产背负沉重的房贷,日本年轻人不再追求形式化的住宅,在成熟租房体系下,单身青年多以租房为主,只有在结婚或有孩子后,才考虑购买适度面积的房产。

低欲望的日本年轻人,不盲目追求大房子,单身公寓的面积多为20-30㎡,而即使是家庭住宅也多为60-70㎡。日本人倾向于细致利用可用空间,承担自己真正需要、真正喜欢的东西,选择适度的、合理的生活。

而当地人的这些住房观念,也影响了我们在购买日本房产时的投资决策。

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蓝莓评测 | 2020奥运倒计时,东京房产市场值得关注吗?-蓝莓评测随着2020年脚步的临近,东京即将成为唯一一个举办两次夏季奥运会的亚洲城市,“奥运效应”也促使东京房价自2013年申奥成功以来一路上扬。但不同于东南亚市场的投机热潮,日本房产市场相对克制,小心规避着房产泡沫,短期催涨套利走人似乎行不通。

对于普通投资者来说,日本房产可作为补充家庭海外资产配置的一种方式,以200万-300万人民币或者更少的资金购得日本房产,获取一定的租金收益。但与此同时,不可忽视税费、租赁政策、空室率等潜在问题。